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再战文旅产业:背后的逻辑并不简单

* 来源: 每日经济新闻 * 作者: admin * 发表时间: 2019-06-01 11:45:47

很少有人能想到,万达文旅能在这么短的时间里卷土重来。

5月15日,沈阳市政府和万达集团签订全面战略合作协议。万达将在已完成投资250亿元的基础上,再投资800亿元,涉及项目包括占地4000亩的文旅项目、医院、学校和5个万达广场。

此前的5月9日,万达与潮州市政府签订全面战略合作协议,在文旅、体育、影视、会展、演艺等领域展开全方位合作。其中包括投资200亿元建设一个大型文旅项目。

据21世纪经济报道不完全统计,自去年9月以来,万达先后落子延安、兰州、潮州、沈阳四地,总签约投资额超过1500亿,其中大部分资金投向了文旅项目。从文旅项目的体量和单体投资规模来看,似乎恢复到“世纪交易”之前的水平。

今年3月28日,万达还成立了大连万达城文化旅游开发有限公司,注册资本金为1亿元,由万达地产集团100%持有。这也意味着,下一个万达城有可能落户大连。

文旅项目曾是万达第四次转型的支点,2013年至2017年,万达频繁拿下文旅项目大单,布局了广州、重庆、成都、青岛、哈尔滨等多个热点城市,以及桂林、西双版纳等旅游城市。2016年,踌躇满志的王健林甚至叫板迪士尼,要让“迪士尼20年在中国不盈利”。

但由于深陷流动性危机,2017年7月,万达与融创、富力三方完成一份“世纪交易”。其中,万达将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创,作价438.44亿元。同期,万达旗下的长白山国际旅游度假村等文旅项目也被出售。

2018年10月,万达还将万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司售予融创。

经此一役,万达文旅的项目和团队大量流失。虽然万达集团董事长王健林很早就声称,万达将继续投资文旅产业,但当时并没有多少人信以为真。

如今,万达文旅以一种令人瞠目的速度回归,这背后的逻辑并不简单。

核心竞争力的“结晶”

自1988年成立以来,万达共经历了4次重大转型,前三次转型分别是:从地方走向全国;从住宅地产转向商业地产;从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。

万达的第四次转型始于2015年初,在空间上,从中国国内企业转向跨国企业;在内容上,从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。王健林曾在2015年7月表示,在万达集团转型发展战略中,文化旅游将会是其中重要的支柱,而各地在建的“万达城”则是最鲜明的体现。

此后的事实证明,万达的海外拓展受阻,电商业务未能做大,文旅项目遭遇“抛售”,第四次转型进程不尽如人意。但文旅项目的商业模式仍然受到公司认可。

作为文旅项目的重要产品线,“万达城”具有体量大、业态丰富、运营周期长的特点。王健林认为,虽然每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走,但“肯定可以收回投资的”。

据悉,万达文旅项目的投资回报周期通常在10年以上,但其运营模式决定了,实际资金压力并没有想象中的大。根据经验,文旅项目奠基后仅仅3个月,首批住宅和商铺就可实现销售,销售资金则可用于项目后期的滚动开发和运营。

有机构将这种模式总结为“先地产、后文旅、再运营”,具体而言,前期通过地产开发,获取现金流为后续开发提供资金保障;中期以产业开发为主,带动项目品牌影响力及区域价值提升,提高项目销售溢价水平;后期以文旅及商业综合体运营为主,获取长期租金收入及资产增值收益。

业内人士认为,虽然文旅项目总体资金需求量大,但如果再引入其他资金,实施轻资产化开发运营,那么项目的实际资金压力就会大大减轻。

“文旅项目是万达长期以来形成的核心竞争力的结晶。”一位资深文旅项目操盘手向21世纪经济报道表示,万达的核心竞争力包括:大体量拿地、低成本融资、高效管控和运营,这些能力都集中体现在文旅项目上。万达不会放弃自己的核心竞争力,因此也不会轻易放弃文旅项目。

有前万达员工甚至认为,即使遭遇人员大量流失,万达做文旅项目的优势仍然更大。因为要同时操作多个大型文旅项目,还必须有强大的管控能力和执行力做匹配。

事实上,“三个月开盘”的速度,既需要开发团队出色的管理运营能力,又要求有卓越的谈判能力,从而在项目审批中开辟“绿色通道”。目前来看,国内能达到这一节奏的开发企业寥寥无几。

前述操盘手表示,万达要继续发挥自己的核心竞争力,目前来看,很难有替代文旅项目的产品。